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  • yungao
    Aug 6

    纽约地区的住房类型恐怕是世界上最繁多的。 从独栋,到多户叠拼的别(Píng)墅(Fáng) 按产权,按建筑类型各有各的分法。 别看几乎都长一样的公寓楼,按产权就有4种之多,比如: 1.政府持有或者私人持有,只准出租,不准出售的 长租公寓(Rental) 2. 长租土地上或者产权土地上,以股权形式购买的 合作公寓(Co-op) 3.终身产权,且可以自由交易的: 产权公寓(Condo) 4.长租地上,可以自由交易的: 有限期产权公寓(Land-lease condo) 住房的多样性促成了美国独特的租房文化, 也形成了良好租房体制,甚至可以保证人们租一辈子房。租房遇到坑,最多损失一个月租金。但 买房就不同了 ,纽约房子选择类型多的同时,各种隐藏的“深”坑也自然随之而来。 本着 前人踩坑,后人踩前人 的精神~鸿鹄志今天帮你把大坑指出来,是跳还是绕,您决定! 01 金玉其外的 黄石联排公寓, 英文学名叫Brownstone,又可以叫“坑多别墅”。黄石公寓最早兴起可追溯到 17世纪 ,其最大特色是它的殖民时期建筑风格。它的得名是来自于其特殊的用料:即三叠纪-侏罗纪时期形成的黄石修建而成。真正的黄石公寓都是采用这种石头修建。 后来演变为把所有仿照此类建筑形式的房子,都叫黄石公寓。 1885年纽约街道上的黄石公寓,大多现今犹在这种房子也经常出现在各种以浪漫或者城市主题的影视剧里:比如最有名的美剧《欲望都市》,女主角Carrie的住所就是黄石公寓。 然鹅,千万不要被这种房子漂亮的外表所迷惑,他们就像是 房子里面的美杜莎。 首先这种房子不能挂空调室外机,只能用美国的 窗口式空调, 制冷效果大打折扣外,低噪音更不要奢望了。居住条件直接往回穿越50年。 其次这种房子都是小窗,小开间,小楼梯。与当代的住宅设计理念相差越来越远了。 最后,住这里可能需要成为一名优秀的战士。战斗的敌人就是——世界上生命力最顽强的物种之一: 小强 这座历史悠久的城市,以多元化著称其中当然也包容各种“小动物”如果你在纽约见到老鼠和蟑螂后大惊小怪纽约人一定会冷眼的问你:你刚来纽约没多久吧?所以整条老街上百年房龄的黄石公寓,很可能小强一家在这里的居住史比房东还长。如果恰巧买了附赠小强的黄石公寓? 作好打持久战的准备工作吧! 02 社会中的小社会:战前住宅社区楼/Prewar Apartment Building 纽约在二战前后建过一些如上图的住宅楼群。虽然这种70多岁的楼龄,比上面的百岁老耄要年轻多了,但是这种楼的楼生也可能逼得你怀疑人生。首先这种楼里的居民组成差异大大家的职业、收入、种族、背景、习惯等,可能会有天壤之别。在70多年的楼生里俨然形成了 社会中的社会。 在家里你可能会体验到: 免(被)费(迫) 收听邻居播放的音乐;或者, 免(被)费(迫) 闻到一些“特殊植物”的味道。其次快递包裹恐怕不能如期而至。这倒并不是说邻居都心怀不轨,而是美国的邮递员几乎是世界上最差的:不负责,随处投递,对美国的邮递员而言是家常便饭。 另外这种楼还有一个与中国老社区相似的特色中国的普通住宅小区里会经常听到:换纱窗!磨菜刀!收废品!纽约的这种社区也能听到这种叫卖声: Terminator(终结者)! 终结者?史瓦辛格?No No No.这里是指消灭老鼠蟑螂! 03 规矩堪比皇宫的Co-op(合作公寓)纽约地区仍在使用的 最老住宅楼, 可以追朔到1880年代。 比如曼哈顿中央公园西侧著名的The Dakota,楼龄139年的合作公寓(co-op)。这里的两居室报价750万美元位于曼哈顿上西区72街1号,建成于1884年。不要觉得贵,很多纽约本地人可是拿它当 文物 看!毕竟美国一共才200多年的历史。许多人以能住在这里为自豪,似乎如果住在这里,品味也能随之提高。不过对于亚裔尤其是中国人,买这样的房子可能会是一个坑。 合作公寓 没有土地产权,不交房产税, 这种房子建设的目的是为了提供良好居住社区。曼哈顿上东区中央公园旁边的住宅楼,大部分都是合作公寓。所以这种公寓每个月的管理费,可能比一般的产权公寓每月的管理费和地税加在一起还要高! 但这还不是坑之所在。最大的问题是合作公寓楼的 规矩实!在!太!多! 合作公寓会要求买家或者租客,提供非!常!多!的信息资料:包括报税单,信用卡信息, 家庭成员信息,职业,教育情况等等。还可能需要接受业主委员会的 面试。 即便如此,co-op的业主委员会还可以: 无!条!件!拒绝 任何一个买家和租客。 虽然买家和租客被拒很郁闷,但更郁闷的一定是co-op的房东了。又一个买家或租客被拒了, 我的房子还要空置多久啊?即便你成功 住进去后也会有各种规矩 ,有些可能是很离谱的规矩。 诸如:不可以和保安聊天;雨伞雨鞋要清干净水才能进大堂;不可以在门口放垫子;不能在大堂穿人字拖……… 真不怪纽约人事儿多,这锅都应该 co-op公寓产权属性 来背:想象一下组织几百人或者几千人一起吃火锅,几千人都有权利提出意见选择餐厅和点菜,最后为了体现民主,就是规矩越来越多。 合作公寓也不是没有好处,因为它实在是 不好买(租)/不好卖(出租 ),所以合作公寓的价格相对产权公寓更稳定。很多人选择co-op是因为房价超低,当然旁边的产权公寓价格10年涨一倍的时候,你就不要羡慕了。自己合作公寓的价格还在原地踏步很多人要问了:在纽约有什么房子是坑少的么?有!无论买房还是租房,如果经济条件允许的情况下,选择 新建成的产权公寓 是比较保险的。如果经济条件不允许,或者是投资行为比较看重投资回报率,选择在2000年以后建成的产权公寓比较保险。纽约房子选择类型多。租房的踩坑成本相对较低,大不了换一套,顶多是一个月的租金加上点搬家费。买房的踩坑成本相对就高了:不仅买卖的时间成本非常高,买卖所产生的税费,经纪人费等,可能会达到房价的10%以上。总之以上3种房子,还要慎重出手 如果觉得这篇文章对你有帮助的话 我们什么都不求,只有一个不成熟的小请求: 关注我们
  • yungao
    Jul 26

    文章摘要: “虽然房市获利颇丰,但是我还是买不起房”,想要投资优质地产又苦无门路,REITs了解一下…… 文章主体: “房价又涨了!” 不仅在中国,随着2008年金融海啸的结束,这些年地产在全球范围内的表现都非常强劲。 “虽然房市获利颇丰,但是我还是买不起房” ,看着一线大都市的房价都在噌噌噌地上涨,许多想要投资房地产的人,深感有心无力,不得不被拦在投资门槛之外……  � � (图片来源:全球住房观察-Global Housing Watch; IMF国际货币基金组织) 那么假设说,有一种投资, 仅需几美元 ,就能 做大型地产的“房东” ,而且还能 从跨国公司那里赚取房租 ,坐收 高额的投资收益 ,这样的机会,它真的存在吗? 是的,它叫“ REITs ”,英文全称Real Estate Investment Trusts,中文名叫 房地产信托基金 ,是一种在美国早已成熟的、独特的地产投资方式。举例来说,美国去年收益率最高的REIT,它每份价格 仅98美分 ,折合人民币也就 6块8 ,但是,它的年化收益率居然达到了 30.61% !紧随其后的其他基金,每份价格也都不超过15美元,且收益率均超过10%! � � (图片来源:2018-2019年美国REITs最佳表现名单,收益率最高的基金为CBL;红利网-Dividend.com) 低门槛,高收益,流动性强,REITs竟有如此神奇? � � 📷 许多刚刚接触投资理财的朋友,也许还不是非常清楚,在进行一项投资决策的时候,往往需要考虑四大维度: 投资门槛 、 安全性 、 收益水平 、以及 流动性 。 而REITs - 房地产信托基金,则 恰如其分 地满足了四个维度上的投资需求。 低门槛 就如其名,房地产信托基金是以 基金的方式进行销售 的理财产品。什么是基金?它是一种 集合小型投资者资金汇成资金池,再使用大额资金池 进行投资的资产管理公司。正是这样积少成多的方式,使得REITs的投资门槛非常低,又能够网罗众多投资者的力量,参与千万级乃至亿万级别商业地产项目的投资。 � � 安全性 REITs的资金一般 只投资能够产生现金收入的地产项目 ,诸如租赁公寓、酒店、商场、办公室等,因此投资者不会承担因为地产未被售出而导致的项目资金困难的风险。除此以外,REITs投资地产的方式有 两种 : 投资地产项目公司的 股权 (Equity)或直接收购资产, 享受股息红利 ,这种REIT,往往被我们称为:权益型地产信托基金(Equity REIT); 向地产项目公司发放 按揭抵押贷款 (Mortgage), 享受利息 ,这类REIT,往往被我们称为:按揭抵押类地产信托基金(Mortgage REIT); � � 如果一家REIT 投资股权 ,那么REIT对投资的地产 享有一定的产权/所有权 ,当地产项目难以继续产生可靠的现金时,也可考虑将地产售出,将地产增值的部分变现; 假设一家REIT 发放贷款 ,那么REIT基金公司与地产项目公司之间,将会产生由美国法律保护的 债务关系 ,在地产公司项目遇到资不抵债或破产的情况下,对抵押品(往往是地产本身),进行合理的索偿。 此外,也存在同时投资股权与发放贷款的混合型房地产投资信托基金(Hybrid REITs),更好地通过多样化的方法,分散基金的风险。 高收益 那么,相比较其他许多投资形式,REITs又是如何做到高收益的呢?这要归结于促进REITs发展的 美国法律法规的环境 。根据 美国国内税收法规 (Internal Revenue Code)中子章节M(Subchapter M)的指导方针,REIT基金公司,是可以 避免 被视为一家 普通公司 (Ordinary Corporation)来缴纳每年公司的 所得税 。符合该项规定的REIT,能够避免传统公司面临的“ 双重税制 ”(Double Taxation,运营性收益必须先缴税给美国国税局,剩余分配给投资者的股息红利还需要缴纳个人所得税,整个流程缴税两次),这样基金公司就能将 更高比例的收益交给投资者 。 当然, 符合上述税收优惠政策的基金公司也必须满足以下条件: 基金公司至少 75%的资产 是 房地产 类的投资资产; 基金公司 毛利(Gross Income)的75% ,必须 来自于投资地产 所产生的现金流; 基金公司至少 90%的净投资性收益 (Net Income from Investing)必须 分配 给基金公司的 投资者 。 � � 流动性 有时候REITs被人们戏称为“ 房地产股票 ”,就像股票可以在证券交易所买卖,任何人都可以购买 公开发行的房地产投资信托基金 (Public Traded REITs); REITs也在 提供房地产收益的同时 ,为投资者 省去了做一个“真房东”会遇到的麻烦事 。 除了公开发行的REITs之外,还有公开发行但不在交易所挂牌交易的基金(Public Non-traded REITs)以及不公开发行的私募类基金(Private REITs)。它们在牺牲一定流动性的时候,为投资者提供更高的收益率,但相比传统地产,仍然具备更好的变现能力。 � � 投资REITs带来的好处     与地产有关,又像股票,REITs的好处有: 允许投资者 轻松获得投资房地产的机会 ,又不需要像投资传统地产一样, 投了钱就长期动不了 ;公开发行的REITs,都可以在成熟的市场上 快速交易 ; 从历史表现来说, 房地产市场的好坏 , 往往与股票市场相对 ,因此投资REITs使得股票的投资者获得“ 双保险 ”,在股市不佳的情况下,也能获得较为理想的收益; REITs也同时具备 稳定收益 与潜在的 资本增值 的 “ 双重益处 ” 。投资者所获得的 股息红利 (Dividend)的部分被视为一般性收益(Ordinary Income), 为投资者 创造持续且稳定的收入 ;而当信托基金所投资的 地产自身升值 时,投资者也能 享受 到这部分资本增值(capital appreciation)的 额外奖励 。 投资REITs承担的风险     天下没有免费的午餐,REITs再好,投资者始终要面对: 投资者 不直接控制一个REIT 的投资组合(Portfolio),必须 依赖基金公司 的基金经理(Fund Manager)对资产的决策。投资组合的质量取决于基金经理/管理公司的投资经验和管理水平; 如果基金的投资组合中 含有发放的贷款 ,那么 有问题的贷款 ,会导致基金投资者的所获得 收益水平下降 ; 假如基金公司分发的 股息红利不符合美国国内税收法的相关规定 ,投资者就 不再享有税制上的优惠 。 额外小知识 投资者 不享有 REIT公司的 有限合伙制所有权 (Limited Partnership); 基金公司 不是 按照美国1940年投资公司法案(Investment Company Act of 1940)定义的“ 投资公司 ”; 投资者 享有基金公司的收益 , 不承担基金公司的损失 ; REITs的份额也 可以在证券交易所或者场外市场交易 ; 来自REITs的股息红利收益被 视为一般性收益 (Ordinary Income,须每年缴税), 而不是资本利得 (capital gains); 如今,已经有超过 8000万美国人 使用他们的退休账户或其他账户中的资金 投资REITs ,也就是说, 每4个美国人中 , 就有一个投资REITs 。 总结: FinTech?比特币?湾区独角兽?无论新形式的造富神话如何层出不穷,财享小编认为:若论保值与稳健,唯有地产投资,依靠稀缺性和不可复制性,经历多次市场大灾变,始终屹立不倒,作为富豪阶层投资必备的“避风港”;REITs衍生于地产,却为小型投资者提供了绝佳的机会。
  • yungao
    Jul 19

    今年5月,谷歌决定以6亿美元(折合41.6亿人民币)收购曼哈顿Meatpacking区的“牛奶大厦” – 6亿的出价,是该建筑1996年价格的100倍!自此,这家高科技巨头,正式入驻曼哈顿! 在这比巨额地产交易的背后,还有一位不为人所知的地产明星 - 道格·哈蒙(Doug Harmon),这次的交易,也成为了他从业生涯当中的一个里程碑 – 第五次作为地产经纪人,出售这座称为“牛奶大厦”的建筑,并且价格屡创新高! 许多人都不知道,在商业地产行业当中,一个好的经纪人,不仅仅为大型机构间的交易提供建议,更为重要的是,他们的每一次交易,都使得地产本身越来越好,焕发出更高的价值! ----- 五次转手成传奇 1996年,道格第一次以6百万美元,出售牛奶大厦。当时这座大厦周围的社区,还充斥着妓女和非法毒品交易。道格找到了犹太地产开发商摩西·马纳与他的合伙人,并着手规划能够让这座历史悠久的大厦重现生机的开发计划。 在他们的努力下,这座大厦被打造成适合媒体公司工作的办公中心,被人们戏称 “牛奶工作室” (Milk Studio),并引导整个社区向时尚办公区域转型。 2004年,道格第二次出售牛奶大厦。经过8年,大厦与周围的社区已经改头换面。纽约本地的地产投资公司Angelo Gordon相中了这座大厦,以5500万美元的价格购入。2008年,道格又协助Angelo Gordon以1.61亿美元的价格,将大厦转手给佛罗里达的建筑以及地产投资公司Stellar Management。2013年,他又再一次作为地产经纪人,将该大厦以2.8亿美元,转手给纽约的高端地产投资管理公司Jamestown。 最终,今年5月,道格找到谷歌,以6亿美元的高价,买入牛奶大厦。在商业地产经纪人的领域,道格相信,他的成功,归咎于纽约地产稳健的需求,以及,更为关键的,驾驭本地市场的专业熟识。 ----- “毛头小子” 挑战 “刁钻女王” 作为一名戏剧制片人和投资银行家的儿子,道格于1984年从常青藤名校布朗大学毕业,并获得心理学学位,他的第一份工作远赴英国伦敦,为著名的博彩公司Ladbrokes Betting工作。1990年,他回到美国,并开始在加州大学洛杉矶分校学习MBA。1992年毕业时,他才开始正式进入房地产行业。 当时,他的家人在一次晚宴上邀请了著名的曼哈顿地产女王 - 雷欧娜·汉姆斯利。时值她刚接手来自丈夫哈利·汉姆斯利的一个价值50亿美元的房地产投资组合。由于雷欧娜刁钻古怪的个性,以及随心所欲解雇合作方的恶名,没有人愿意接手这个“烫手山芋”。但初出茅庐的道格决定挑战这项任务。 (图片来源:雷欧娜与哈利·汉姆斯利夫妇,1991年;AFP 法新社) 除了自己埋头工作之外,勇敢接受挑战的道格,充分运用了自己的心理学专长。日后雷欧娜最喜欢的宠物 – 一只马耳他狗,就是道格的赠礼;同时,道格悉心陪伴雷欧娜,成为她在四季酒店出入最常见的伙伴。 道格回忆道:“与雷欧娜相处的那段时间,是我进入房地产市场的疯狂训练场。” 但正是这三年陪伴雷欧娜的时间,让道格接触了日后他一次又一次转手销售的那些地产资源,其中就包括这次他成功推销给谷歌的牛奶大厦,这段时间也使得道格积累了大量纽约地区买家和卖家的渠道,并在一次一次的大型招标会中,训练了自己。 道格认为,自己作为地产经纪人成功的秘诀是:永远带着真诚,再以最聪敏的方式,去说服对方。 他也认为,要成为一个成功的商业地产经纪人,必须不惜一切代价,在对方进行尽职调查前,就吊起对方足够的兴趣 – 这便是他从与雷欧娜的相处中,学到的。 ----- 屡创纪录,走向成功 从“刁钻女王”那儿毕业的道格,将所获的经验,融入了之后的交易中。2003,他成功将通用汽车大楼卖给了纽约著名的地产开发商哈利·麦柯龙(Harry Macklowe),创下了14亿美元的纪录。 在接下来的十年中,他先投身纽约著名的房地产投资公司Eastdil Secured,带领的商业地产团队,与世邦魏理仕(CBRE)的经纪人们,争夺纽约天际线的统治权。他的团队,在2015年,成功以首创记录的54.5亿美元,卖出史岱文城与库珀村(Stuyvesant Town - Peter Cooper Village)的巨型开发项目。 同时,道格深刻地认识到,房地产投资市场,也在经历着前所未有的改变 – 越来越多私募股权公司、养老基金、以及主权财富基金,开始大量投资纽约的房地产市场。道格形容:“纽约市场的游戏规则,已经在形式和制度上发生了改变。” 另一方面,道格也敏锐地察觉到,为了吸引更多、且实力更强的买家,地产经纪需要掌握大量的数据和研究,迈入大数据时代 – 这成为了他与他的团队,在2016年集体加入高纬环球(Cushman & Wakefield)的契机。 当时的高纬环球,虽然在纽约的市场份额有限,但拥有庞大的国际网络,并且,市场情报与投资咨询方面的服务,已经相当完善。道格来到高纬环球的第一单,就是将当时哈德逊广场的新时代华纳(Time Warner)中心项目,以13亿美元的价格卖给瑞联(The Related Company),帮助当时资金短缺的时代华纳还债。 5年之后,哈德逊广场获得空前的商业成功。道格的团队,又促成时代华纳的新母公司 – AT&T,以22亿美元的价格,回购15年的租约。 (图片来源:哈德逊广场时代华纳中心;纽约时报) ----- 道格给我们的启示 十多年来,道格和他的团队,已经成为纽约地产市场上,屡创纪录的交易掮客。自2016年加入高纬环球至今,他的团队管理着35亿平方英尺的地产,在70个国家拥有400个办事处,2017年收入达到69亿美元,为全世界顶级的业主和投资者服务。 在高纬环球的个人页面上,道格留给客户的寄言是: “多年以来,我们紧跟行业变化,给予值得信赖的建议。如今,相比以往任何时候,我们的客户更需要能够提供全球化、全方位服务平台的合作伙伴,以帮助他们,维护竞争优势。” 道格的座右铭是: Meet What’s Next – 遇见下一步 他总是时刻准备着,顺应变化,抓住市场先机。