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Jun 25, 2017

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  • yungao
    Jul 26

    文章摘要: “虽然房市获利颇丰,但是我还是买不起房”,想要投资优质地产又苦无门路,REITs了解一下…… 文章主体: “房价又涨了!” 不仅在中国,随着2008年金融海啸的结束,这些年地产在全球范围内的表现都非常强劲。 “虽然房市获利颇丰,但是我还是买不起房” ,看着一线大都市的房价都在噌噌噌地上涨,许多想要投资房地产的人,深感有心无力,不得不被拦在投资门槛之外……  � � (图片来源:全球住房观察-Global Housing Watch; IMF国际货币基金组织) 那么假设说,有一种投资, 仅需几美元 ,就能 做大型地产的“房东” ,而且还能 从跨国公司那里赚取房租 ,坐收 高额的投资收益 ,这样的机会,它真的存在吗? 是的,它叫“ REITs ”,英文全称Real Estate Investment Trusts,中文名叫 房地产信托基金 ,是一种在美国早已成熟的、独特的地产投资方式。举例来说,美国去年收益率最高的REIT,它每份价格 仅98美分 ,折合人民币也就 6块8 ,但是,它的年化收益率居然达到了 30.61% !紧随其后的其他基金,每份价格也都不超过15美元,且收益率均超过10%! � � (图片来源:2018-2019年美国REITs最佳表现名单,收益率最高的基金为CBL;红利网-Dividend.com) 低门槛,高收益,流动性强,REITs竟有如此神奇? � � 📷 许多刚刚接触投资理财的朋友,也许还不是非常清楚,在进行一项投资决策的时候,往往需要考虑四大维度: 投资门槛 、 安全性 、 收益水平 、以及 流动性 。 而REITs - 房地产信托基金,则 恰如其分 地满足了四个维度上的投资需求。 低门槛 就如其名,房地产信托基金是以 基金的方式进行销售 的理财产品。什么是基金?它是一种 集合小型投资者资金汇成资金池,再使用大额资金池 进行投资的资产管理公司。正是这样积少成多的方式,使得REITs的投资门槛非常低,又能够网罗众多投资者的力量,参与千万级乃至亿万级别商业地产项目的投资。 � � 安全性 REITs的资金一般 只投资能够产生现金收入的地产项目 ,诸如租赁公寓、酒店、商场、办公室等,因此投资者不会承担因为地产未被售出而导致的项目资金困难的风险。除此以外,REITs投资地产的方式有 两种 : 投资地产项目公司的 股权 (Equity)或直接收购资产, 享受股息红利 ,这种REIT,往往被我们称为:权益型地产信托基金(Equity REIT); 向地产项目公司发放 按揭抵押贷款 (Mortgage), 享受利息 ,这类REIT,往往被我们称为:按揭抵押类地产信托基金(Mortgage REIT); � � 如果一家REIT 投资股权 ,那么REIT对投资的地产 享有一定的产权/所有权 ,当地产项目难以继续产生可靠的现金时,也可考虑将地产售出,将地产增值的部分变现; 假设一家REIT 发放贷款 ,那么REIT基金公司与地产项目公司之间,将会产生由美国法律保护的 债务关系 ,在地产公司项目遇到资不抵债或破产的情况下,对抵押品(往往是地产本身),进行合理的索偿。 此外,也存在同时投资股权与发放贷款的混合型房地产投资信托基金(Hybrid REITs),更好地通过多样化的方法,分散基金的风险。 高收益 那么,相比较其他许多投资形式,REITs又是如何做到高收益的呢?这要归结于促进REITs发展的 美国法律法规的环境 。根据 美国国内税收法规 (Internal Revenue Code)中子章节M(Subchapter M)的指导方针,REIT基金公司,是可以 避免 被视为一家 普通公司 (Ordinary Corporation)来缴纳每年公司的 所得税 。符合该项规定的REIT,能够避免传统公司面临的“ 双重税制 ”(Double Taxation,运营性收益必须先缴税给美国国税局,剩余分配给投资者的股息红利还需要缴纳个人所得税,整个流程缴税两次),这样基金公司就能将 更高比例的收益交给投资者 。 当然, 符合上述税收优惠政策的基金公司也必须满足以下条件: 基金公司至少 75%的资产 是 房地产 类的投资资产; 基金公司 毛利(Gross Income)的75% ,必须 来自于投资地产 所产生的现金流; 基金公司至少 90%的净投资性收益 (Net Income from Investing)必须 分配 给基金公司的 投资者 。 � � 流动性 有时候REITs被人们戏称为“ 房地产股票 ”,就像股票可以在证券交易所买卖,任何人都可以购买 公开发行的房地产投资信托基金 (Public Traded REITs); REITs也在 提供房地产收益的同时 ,为投资者 省去了做一个“真房东”会遇到的麻烦事 。 除了公开发行的REITs之外,还有公开发行但不在交易所挂牌交易的基金(Public Non-traded REITs)以及不公开发行的私募类基金(Private REITs)。它们在牺牲一定流动性的时候,为投资者提供更高的收益率,但相比传统地产,仍然具备更好的变现能力。 � � 投资REITs带来的好处     与地产有关,又像股票,REITs的好处有: 允许投资者 轻松获得投资房地产的机会 ,又不需要像投资传统地产一样, 投了钱就长期动不了 ;公开发行的REITs,都可以在成熟的市场上 快速交易 ; 从历史表现来说, 房地产市场的好坏 , 往往与股票市场相对 ,因此投资REITs使得股票的投资者获得“ 双保险 ”,在股市不佳的情况下,也能获得较为理想的收益; REITs也同时具备 稳定收益 与潜在的 资本增值 的 “ 双重益处 ” 。投资者所获得的 股息红利 (Dividend)的部分被视为一般性收益(Ordinary Income), 为投资者 创造持续且稳定的收入 ;而当信托基金所投资的 地产自身升值 时,投资者也能 享受 到这部分资本增值(capital appreciation)的 额外奖励 。 投资REITs承担的风险     天下没有免费的午餐,REITs再好,投资者始终要面对: 投资者 不直接控制一个REIT 的投资组合(Portfolio),必须 依赖基金公司 的基金经理(Fund Manager)对资产的决策。投资组合的质量取决于基金经理/管理公司的投资经验和管理水平; 如果基金的投资组合中 含有发放的贷款 ,那么 有问题的贷款 ,会导致基金投资者的所获得 收益水平下降 ; 假如基金公司分发的 股息红利不符合美国国内税收法的相关规定 ,投资者就 不再享有税制上的优惠 。 额外小知识 投资者 不享有 REIT公司的 有限合伙制所有权 (Limited Partnership); 基金公司 不是 按照美国1940年投资公司法案(Investment Company Act of 1940)定义的“ 投资公司 ”; 投资者 享有基金公司的收益 , 不承担基金公司的损失 ; REITs的份额也 可以在证券交易所或者场外市场交易 ; 来自REITs的股息红利收益被 视为一般性收益 (Ordinary Income,须每年缴税), 而不是资本利得 (capital gains); 如今,已经有超过 8000万美国人 使用他们的退休账户或其他账户中的资金 投资REITs ,也就是说, 每4个美国人中 , 就有一个投资REITs 。 总结: FinTech?比特币?湾区独角兽?无论新形式的造富神话如何层出不穷,财享小编认为:若论保值与稳健,唯有地产投资,依靠稀缺性和不可复制性,经历多次市场大灾变,始终屹立不倒,作为富豪阶层投资必备的“避风港”;REITs衍生于地产,却为小型投资者提供了绝佳的机会。
  • yungao
    Jul 19

    今年5月,谷歌决定以6亿美元(折合41.6亿人民币)收购曼哈顿Meatpacking区的“牛奶大厦” – 6亿的出价,是该建筑1996年价格的100倍!自此,这家高科技巨头,正式入驻曼哈顿! 在这比巨额地产交易的背后,还有一位不为人所知的地产明星 - 道格·哈蒙(Doug Harmon),这次的交易,也成为了他从业生涯当中的一个里程碑 – 第五次作为地产经纪人,出售这座称为“牛奶大厦”的建筑,并且价格屡创新高! 许多人都不知道,在商业地产行业当中,一个好的经纪人,不仅仅为大型机构间的交易提供建议,更为重要的是,他们的每一次交易,都使得地产本身越来越好,焕发出更高的价值! ----- 五次转手成传奇 1996年,道格第一次以6百万美元,出售牛奶大厦。当时这座大厦周围的社区,还充斥着妓女和非法毒品交易。道格找到了犹太地产开发商摩西·马纳与他的合伙人,并着手规划能够让这座历史悠久的大厦重现生机的开发计划。 在他们的努力下,这座大厦被打造成适合媒体公司工作的办公中心,被人们戏称 “牛奶工作室” (Milk Studio),并引导整个社区向时尚办公区域转型。 2004年,道格第二次出售牛奶大厦。经过8年,大厦与周围的社区已经改头换面。纽约本地的地产投资公司Angelo Gordon相中了这座大厦,以5500万美元的价格购入。2008年,道格又协助Angelo Gordon以1.61亿美元的价格,将大厦转手给佛罗里达的建筑以及地产投资公司Stellar Management。2013年,他又再一次作为地产经纪人,将该大厦以2.8亿美元,转手给纽约的高端地产投资管理公司Jamestown。 最终,今年5月,道格找到谷歌,以6亿美元的高价,买入牛奶大厦。在商业地产经纪人的领域,道格相信,他的成功,归咎于纽约地产稳健的需求,以及,更为关键的,驾驭本地市场的专业熟识。 ----- “毛头小子” 挑战 “刁钻女王” 作为一名戏剧制片人和投资银行家的儿子,道格于1984年从常青藤名校布朗大学毕业,并获得心理学学位,他的第一份工作远赴英国伦敦,为著名的博彩公司Ladbrokes Betting工作。1990年,他回到美国,并开始在加州大学洛杉矶分校学习MBA。1992年毕业时,他才开始正式进入房地产行业。 当时,他的家人在一次晚宴上邀请了著名的曼哈顿地产女王 - 雷欧娜·汉姆斯利。时值她刚接手来自丈夫哈利·汉姆斯利的一个价值50亿美元的房地产投资组合。由于雷欧娜刁钻古怪的个性,以及随心所欲解雇合作方的恶名,没有人愿意接手这个“烫手山芋”。但初出茅庐的道格决定挑战这项任务。 (图片来源:雷欧娜与哈利·汉姆斯利夫妇,1991年;AFP 法新社) 除了自己埋头工作之外,勇敢接受挑战的道格,充分运用了自己的心理学专长。日后雷欧娜最喜欢的宠物 – 一只马耳他狗,就是道格的赠礼;同时,道格悉心陪伴雷欧娜,成为她在四季酒店出入最常见的伙伴。 道格回忆道:“与雷欧娜相处的那段时间,是我进入房地产市场的疯狂训练场。” 但正是这三年陪伴雷欧娜的时间,让道格接触了日后他一次又一次转手销售的那些地产资源,其中就包括这次他成功推销给谷歌的牛奶大厦,这段时间也使得道格积累了大量纽约地区买家和卖家的渠道,并在一次一次的大型招标会中,训练了自己。 道格认为,自己作为地产经纪人成功的秘诀是:永远带着真诚,再以最聪敏的方式,去说服对方。 他也认为,要成为一个成功的商业地产经纪人,必须不惜一切代价,在对方进行尽职调查前,就吊起对方足够的兴趣 – 这便是他从与雷欧娜的相处中,学到的。 ----- 屡创纪录,走向成功 从“刁钻女王”那儿毕业的道格,将所获的经验,融入了之后的交易中。2003,他成功将通用汽车大楼卖给了纽约著名的地产开发商哈利·麦柯龙(Harry Macklowe),创下了14亿美元的纪录。 在接下来的十年中,他先投身纽约著名的房地产投资公司Eastdil Secured,带领的商业地产团队,与世邦魏理仕(CBRE)的经纪人们,争夺纽约天际线的统治权。他的团队,在2015年,成功以首创记录的54.5亿美元,卖出史岱文城与库珀村(Stuyvesant Town - Peter Cooper Village)的巨型开发项目。 同时,道格深刻地认识到,房地产投资市场,也在经历着前所未有的改变 – 越来越多私募股权公司、养老基金、以及主权财富基金,开始大量投资纽约的房地产市场。道格形容:“纽约市场的游戏规则,已经在形式和制度上发生了改变。” 另一方面,道格也敏锐地察觉到,为了吸引更多、且实力更强的买家,地产经纪需要掌握大量的数据和研究,迈入大数据时代 – 这成为了他与他的团队,在2016年集体加入高纬环球(Cushman & Wakefield)的契机。 当时的高纬环球,虽然在纽约的市场份额有限,但拥有庞大的国际网络,并且,市场情报与投资咨询方面的服务,已经相当完善。道格来到高纬环球的第一单,就是将当时哈德逊广场的新时代华纳(Time Warner)中心项目,以13亿美元的价格卖给瑞联(The Related Company),帮助当时资金短缺的时代华纳还债。 5年之后,哈德逊广场获得空前的商业成功。道格的团队,又促成时代华纳的新母公司 – AT&T,以22亿美元的价格,回购15年的租约。 (图片来源:哈德逊广场时代华纳中心;纽约时报) ----- 道格给我们的启示 十多年来,道格和他的团队,已经成为纽约地产市场上,屡创纪录的交易掮客。自2016年加入高纬环球至今,他的团队管理着35亿平方英尺的地产,在70个国家拥有400个办事处,2017年收入达到69亿美元,为全世界顶级的业主和投资者服务。 在高纬环球的个人页面上,道格留给客户的寄言是: “多年以来,我们紧跟行业变化,给予值得信赖的建议。如今,相比以往任何时候,我们的客户更需要能够提供全球化、全方位服务平台的合作伙伴,以帮助他们,维护竞争优势。” 道格的座右铭是: Meet What’s Next – 遇见下一步 他总是时刻准备着,顺应变化,抓住市场先机。
  • yungao
    Jul 5

    标题 1:Blackstone 偏爱物流地产?其实我们也能投! 标题 2:什么是物流地产?Blackstone 已下注 1294 亿! 标题 3:物流地产,火了!凭的是啥/什么? 前述/导语:今年 6 月,百仕通集团(Blackstone Group),以创纪录的 1294 亿人民币 (折合美元 187 亿),投资总计 1.79 亿平方英尺的美国物流地产,豪赌未来电商与在线 购物的地产需求。随着越来越多的美国企业转向互联网零售商 - 电子商务已占美国零售 总额的 10%,高于十年前的 6%。亚马逊、沃尔玛和家得宝等公司,正在争夺越来越有价 值的物流地产,以满足不断增长的存储和配送需求...... 为什么美国的物流地产,越来越受到投资者的欢迎?相比其他地产类型,购置和运营 物流地产的成本要低得多。过去十年电子商务的成长,使物流地产供不应求,投资者更是 趋之若慕,信心充足,一致看好这种商业地产类型。 (图片来源:美国在建物流地产统计数据;仲量联行, JLL) 我们今天就来聊一聊,关于美国物流地产的那些事。 ——— 什么是物流地产? 如果问商业地产的外行人,怎么描述物流地产,回答很可能是:“狭窄、灰暗又尘土 飞扬的仓库” - 这个回答并非事实,也非全部。 物流地产属于工业地产的范畴,主要分为两种:仓库(Warehouse)与配送中心 (Distribution Center)。它们之间的区别是: • 仓库用于存储货品;配送中心,除了存储货品之外,还提供增值服务,比如产品混 合、订单履行、交叉对接、包装等; • 与仓库相比,配送中心存储货品的时间很短。因此,配送中心的货品周转速度大于 仓库的货品周转速度; • 配送中心以客户为中心,是供应商与客户之间的桥梁;仓库的主要作用是有效地存 储货品; • 通常,零售订单从配送中心而非仓库发货;仓库为配送中心提供长期存储; • 配送中心的运营比仓库的运营复杂得多;因此,许多配送中心配备了最新的订单处 理、库存管理、运输管理等技术。 目前美国的物流地产,均已庞大的混凝土结构建成,室内空间巨大。凭借最新的技 术,货物都以极快的速度搬运,不断缩短从货物打包到交付的时间。这些地产中,都能看 到最新技术,在仓储与配送上的应用。 (图片来源:亚马逊机器人配送中心;亚马逊) 相比其他的商业地产类型,物流地产的优势在于: • 以更低的前期投资和运营成本,控制极大的租赁空间; • 地产租约往往是长期的,租金稳定而且可以预期; 而它的劣势在于: • 地产的维护与更新,需要依靠高度专业化的团队,并且内部设备需要及时的技术革 新; • 每次租约只有单独一位租户,不像办公室或零售中心,可以部分出租,租赁收入要 么全有,要么全无; (图片来源:纽约附近的物流地产集中地;Dissolve.com) ——— 物流地产的分级 具体来说,物流地产,又按照资产的质量进行 A、B、C 三层分级,资产质量越高的地 产,溢价越高,价格也更为昂贵。 A 类物流地产,一般建筑时间较短,配备先进的机械设备和技术系统,空间充裕,通 风照明设施完善,符合亚马逊等大型零售商的仓储与配送需求,通常在本地市场中,拥有 最高的租金。 B 类地产,仅次于 A 类,建筑房龄 10 至 20 年,但房产维护良好。因为地理位置方面 的优势,许多 B 类地产,也能够达到 A 类的租金水平,但设施与技术上已经过时,诸如较 小的电梯桥箱,或更低的天花板高度。 C 类地产,在资产质量上,与 B 类的差距较大,许多地产内部几乎没有设施,有一些 迫切需要维护和翻新。建筑房龄通常超过 20 年,许多都建于上世纪 60 年代到 70 年代。 因此,C 类地产的租金,往往是本地市场上最便宜的,租赁费用的上升空间也极为有限。 ——— 如何评估物流地产价值? 影响物流地产价值的三大因素是:大小、地理位置与设施。 在进行投资前,首先我们需要将物流地产,与同一地区或城市的类似地产进行比较。 由于大多数物流地产的空间,都是以平方英尺为单位,因此我们需要测量仓库,以确保获 得准确的测量结果。同时,我们需要联系其他业主或当地的商业地产经纪人,确定所在地 区的同类地产,每平方英尺的平均成本是多少钱。 (物流地产平面图) 其次,我们需要了解地产的地理位置。对于电子商务公司而言,仓库需要位于交通主 干道附近,并且除了高速公路之外,还可以方便抵达机场和港口。例如,亚马逊新仓库的 租约,竞争非常激烈。亚马逊要求物流地产的房东“不要打电话给我们,我们会打电话给 你。”因为对电商来说,存储与运输的费用,可以占到公司支出的 60%。 最后,我们应该评估地产的设备状况。如果设备陈旧,操作是否安全?地产是否包含 任何物流专用设备,或者除了空间一无所有?地产内部适用什么类型的叉车?所有这些设 备情况,都会影响地产在进入具体运营时的成本。 ——— 如何投资物流地产? 物流地产具有长期、稳定的租金收入,因此是各类地产基金最合适的基础资产之一。 如果你是小型投资者,投资本金有限,投资物流地产的最好方式,是通过专项经营物 流地产的 REITs(房地产信托基金)。根据 Dividend.com 的数据,目前美国最主流的物流 地产类 REITs 有: (PLD,普洛斯公司) 普洛斯,是美国最大的物流房地产基金,拥有 970 亿美元的管理资产(Asset under Management),市值 (Market Capitalization)约为 500 亿美元,是为亚马 逊提供租赁服务的顶级业主。 • 股价:$78.83 美元; • 年初至今(YTD)上涨率:38%; • 收益率:2.88%。 Duke Realty(DRE,杜克地产) 杜克地产拥有 1.56 亿平方英尺的美国物流房地产,市值达 110 亿 美元,是该行业的另一个主要玩家。 • 股价:$31.42 美元; • 年初至今(YTD)上涨率:26%; • 收益率:2.86%。 (TRNO) Terreno 与普洛斯和杜克地产不同,因为它所投资的物流地产,仅局限 于很小的区域内。虽然在美国六个区域市场开展业务,Terreno 将它的 投资重点放在尽可能靠近大城市密集城区的附近。 • 股价:$47.07 美元; • 年初至今(YTD)上涨率:37%; • 收益率为 2.1%。 Americold Realty Trust(COLD,美国美利冷地产信托) 总部位于亚特兰大的美利冷,是全球最大的冷藏仓库业 主,于 2018 年初首次公开募股,以每股$16 美元的价格售 出了 5200 万股。该公司在美国、加拿大、澳大利亚、新西兰和阿根廷拥有 160 个大型冷 藏仓库。 • 股价:$32.23 美元; • 年初至今(YTD)上涨率:29%; • 收益率为 2.5%。 如果你是中型投资者,能够承担几万至几十万美元起投的项目,就可以登录 CrowdStreet、Fundrise 或 Cadre 这样的在线基金投资平台,参与物流地产的“众筹”。 又或者,你是资金能与大型机构比肩的“真土豪”,你可以选择通过商业地产经纪 人,自行购买和管理地产;也或者,参与百事通(Blackstone)或是贝莱德(Black Rock)这样大型私募基金的投资项目 – 只不过 “入场费”就是百万美元哟! 参考文章来源: Warehouses Think Big https://www.ccim.com/cire-magazine/articles/warehouses-think-big/?gmSsoPc=1 Warehouse vs Distribution Center – What’s the Difference? https://supplychainminded.com/warehouse-distribution-center-whats-difference/ A Beginner’s Guide to Investing in Warehouses https://westwoodnetlease.com/beginners-guide-investing-warehouses/ U.S. industrial remains stable, posting positive rental growth in the first quarter https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/industrial-market- statistics-trends Warehouse Classifications http://millerindustrialproperties.com/pdfs/WarehouseClassifications- RenoSparks-Industrial.pdf How to Invest in Industrial Real Estate https://money.usnews.com/investing/real-estate-investments/articles/2018-05- 22/how-to-invest-in-industrial-real-estate