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yungao
Jun 28

在美国“炒房”,你知道Flipping House吗?

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什么是“美式炒房”?英文称Flipping House,简而言之,就是投资者用低价买入设备情况较差的房屋,通过翻修、整修以及装潢等一系列修缮,再转手卖出而获利的房地产投资行为。

一般来说,最终获利的来源有两部分:

1. 不断上涨的房地产市场所带来的房屋本身的增值;

2. 或者来自於翻修之後,因为房屋结构性和功能性的改善,而产生的增值;

当出售的房子能够两者兼顾的时候,投资者就可以可获得更大收益。

根据ATTOM Data Solutions的数据,目前,全美138个大城市中,有85个(占62%)在2019年第一季度的房屋翻转率,达到同比增长,其中排名前十的城市有:

· 乔治亚州哥伦布(增长83%);

· 北卡罗来纳州罗利(增长73%);

· 北卡罗来纳州夏洛特(增长65%);

· 德克萨斯州爱丁堡(增长55%);

· 威斯康星州密尔沃基(增长49%)。

· 德克萨斯州圣安东尼奥市(增长47%);

· 得克萨斯州休斯顿(增长41%);

· 佐治亚州亚特兰大(增长38%);

· 宾夕法尼亚州匹兹堡(增长36%);

· 明尼苏达州明尼阿波利斯(增长33%)。

同时,在2019年第一季度,全美购买翻新旧房的交易额也到上升到64亿美元(折合443亿人民币),比2018年第一季度的47亿美元增长了35%,达到2007年以来的最高水平– 是12年以来的最高水平。

(图片来源:美国2019年第一季度翻新转手率再创新高;ATTOM Data Solutions)

——— 收益丰厚,回报率超一倍

为什么在美国,这种依靠旧房翻新进行的“炒房”那么受人欢迎?

(图片来源:美国2019年第一季度翻新转手收益情况;ATTOM Data Solutions)

举个例子,根据目前的数据:

宾夕法尼亚州的匹兹堡市收益率达到131.2%,密歇根州州弗林特市127.6%,路易斯安那州的什里夫波特112.5%,以及宾夕法尼亚州斯克兰顿112.0%, 和田纳西州诺克斯维尔105.0%,这些城市的地产翻新转手,回报率竟能达到1倍之多!

另外,由于美国人普遍不像亚洲人那样注重存款和节约,因此,许多美国人直到65岁退休,都是“月光族”,这也就造就了美国按揭抵押贷款(mortgage)的违约率比较高。因为许多借贷人在没有换完按揭抵押贷款的过程中就违约了,因此发放贷款的银行往往会将进行抵押的地产回收,然后在当地政府举行的地产拍卖会上拍卖– 这个过程叫做止赎法拍(Foreclosure)。

在美国,从止赎法拍到翻新,再到转手,一整个产业链已经非常成熟,这也是美国人酷爱这种“炒房”模式的原因。

——— 炒房也有隐患

面对如此高收益,正在阅读的您,大概都跃跃欲试了吧?但是开始投资前,也需要三思而后行!美国成屋翻新转手虽然周期短、收益高,但其中也不乏投资风险,让我们就来看看哪些因素,需要我们仔细斟酌!

1. 炒房需要大量短期资金

如果开始炒,你的资金一压可能就是一年。根据今年的数据,美国现在“炒房”转手的平均时间已经提高到180天 – 也就是半年。

如果你指着这些钱过日子,那你就不适合做这样的投资了。所以说炒房,一定要用闲钱操作,好比说,你已经做好心理准备,把炒房作为长期投资,将资金锁定。

假使你懂得利用金融杠杆去撬动这块蛋糕,你也要意识到,传统商业银行一般只向贷款者提供长期的按揭抵押贷款(10到30年),对于短期的炒房人,仅能获得一定数额限制的一年期贷款,而且银行放贷要求严格。同时,美国的商业银行往往规定,人均贷款的房屋不可超过10个,但是如果是职业“炒房人”,一般都同时处理10个以上项目,因此仍需许多其他途径进行融资。

面对这样的风险,一般在倒弄第一套转手房的时候,最好是用你自己的闲钱进行投资,而不是借来的钱,以免“丢了西瓜,捡了芝麻”。

2. 需要专业知识和尽职调查

如果想要获得更高的利润,“炒房人”购入旧屋的价格就必须远低于市场价格,很多时候需要敢于购入那些情况较差的房屋,或者是银行止赎法拍中不被人看好的“冷房”。

这样一来,假设你缺乏专业房地产开发和建筑知识,在购买前也没做足尽职调查,就会使得买房成为赌注,产生诸多不确定的成本。比方说,破旧的地基、陈旧的排水渠,或者是美国70年代以前建造的老房子里,常用石棉作为隔热材料等等,此类重大问题一旦发生,就会蚕食你的投资收益空间。

如果你是新手,也许就要在经过几次尝试积累了经验、建立起队伍后,才能开始赚钱,熟悉翻新转手的“套路”。任何对房地产实战方面的不是熟悉,都可能会导致你的决策判断和最终的结果,存在巨大差异。

3. 需要全职投入,或是寻找经验丰富的协作者

炒房,许多时候就要面对翻修,而翻修是是一件费时费力的工作。对于许多陈旧的房屋来说,翻新过程需要90天乃至180天的时间,而且常常每天耗时8小时左右。

如果你没有准备好全职投入,也不打算请经验丰富的项目协作者,就别轻易进行“炒房”。因为装修需要人力投入,假若做墙面、电工或铺地板的工人遇到紧急情况,或者排污管道排布的工期延误,隐性的时间成本和人力成本都会导致总成本增加,利润空间的减小。

在进行投资前,你一定要给出大量时间和精力,并做好充分思想准备。项目执行过程中,还需合理调配进度,处理好与供应商以及装修团队等诸多方面的关系,这样才能在保质保量的同时,在计划时间和预算内去完成整个工程。应该来说,即使在市场前景一片看好的情况下,旧房的翻新也不是一个简单的工程。

4. 了解房地产市场,把握市场变化

在你具备了上述的资历后,炒房时还需要把握最后一个要点– 抓住市场变化。虽然不及股票市场给人随时“上上下下的享受”,美国的房地产市场仍是瞬息万变的。因此,决定何时出手,是决定利润大小,甚至是投资成败的关键!

只有充分了解当地本土的房地产市场,抓准时机,并且找到合适的目标房源以及最佳的地段,才能使你。

参考资料:

U.S. Home Flipping Rate Reaches a Nine-Year High in Q1 2019

https://www.attomdata.com/news/market-trends/flipping/q1-2019-home-flipping-report/

Home flipping is at highest rate in nearly a decade: report

https://therealdeal.com/national/2019/06/06/home-flipping-is-at-highest-rate-in-nearly-a-decade-report/

5 Mistakes That Can Make House Flipping a Flop

https://www.investopedia.com/articles/mortgages-real-estate/08/house-flip.asp

How to flip a house: A step-by-step guide

https://www.lendinghome.com/blog/how-to-flip-a-house-in-8-steps/

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  • yungao
    Jul 26

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  • yungao
    Jul 19

    今年5月,谷歌决定以6亿美元(折合41.6亿人民币)收购曼哈顿Meatpacking区的“牛奶大厦” – 6亿的出价,是该建筑1996年价格的100倍!自此,这家高科技巨头,正式入驻曼哈顿! 在这比巨额地产交易的背后,还有一位不为人所知的地产明星 - 道格·哈蒙(Doug Harmon),这次的交易,也成为了他从业生涯当中的一个里程碑 – 第五次作为地产经纪人,出售这座称为“牛奶大厦”的建筑,并且价格屡创新高! 许多人都不知道,在商业地产行业当中,一个好的经纪人,不仅仅为大型机构间的交易提供建议,更为重要的是,他们的每一次交易,都使得地产本身越来越好,焕发出更高的价值! ----- 五次转手成传奇 1996年,道格第一次以6百万美元,出售牛奶大厦。当时这座大厦周围的社区,还充斥着妓女和非法毒品交易。道格找到了犹太地产开发商摩西·马纳与他的合伙人,并着手规划能够让这座历史悠久的大厦重现生机的开发计划。 在他们的努力下,这座大厦被打造成适合媒体公司工作的办公中心,被人们戏称 “牛奶工作室” (Milk Studio),并引导整个社区向时尚办公区域转型。 2004年,道格第二次出售牛奶大厦。经过8年,大厦与周围的社区已经改头换面。纽约本地的地产投资公司Angelo Gordon相中了这座大厦,以5500万美元的价格购入。2008年,道格又协助Angelo Gordon以1.61亿美元的价格,将大厦转手给佛罗里达的建筑以及地产投资公司Stellar Management。2013年,他又再一次作为地产经纪人,将该大厦以2.8亿美元,转手给纽约的高端地产投资管理公司Jamestown。 最终,今年5月,道格找到谷歌,以6亿美元的高价,买入牛奶大厦。在商业地产经纪人的领域,道格相信,他的成功,归咎于纽约地产稳健的需求,以及,更为关键的,驾驭本地市场的专业熟识。 ----- “毛头小子” 挑战 “刁钻女王” 作为一名戏剧制片人和投资银行家的儿子,道格于1984年从常青藤名校布朗大学毕业,并获得心理学学位,他的第一份工作远赴英国伦敦,为著名的博彩公司Ladbrokes Betting工作。1990年,他回到美国,并开始在加州大学洛杉矶分校学习MBA。1992年毕业时,他才开始正式进入房地产行业。 当时,他的家人在一次晚宴上邀请了著名的曼哈顿地产女王 - 雷欧娜·汉姆斯利。时值她刚接手来自丈夫哈利·汉姆斯利的一个价值50亿美元的房地产投资组合。由于雷欧娜刁钻古怪的个性,以及随心所欲解雇合作方的恶名,没有人愿意接手这个“烫手山芋”。但初出茅庐的道格决定挑战这项任务。 (图片来源:雷欧娜与哈利·汉姆斯利夫妇,1991年;AFP 法新社) 除了自己埋头工作之外,勇敢接受挑战的道格,充分运用了自己的心理学专长。日后雷欧娜最喜欢的宠物 – 一只马耳他狗,就是道格的赠礼;同时,道格悉心陪伴雷欧娜,成为她在四季酒店出入最常见的伙伴。 道格回忆道:“与雷欧娜相处的那段时间,是我进入房地产市场的疯狂训练场。” 但正是这三年陪伴雷欧娜的时间,让道格接触了日后他一次又一次转手销售的那些地产资源,其中就包括这次他成功推销给谷歌的牛奶大厦,这段时间也使得道格积累了大量纽约地区买家和卖家的渠道,并在一次一次的大型招标会中,训练了自己。 道格认为,自己作为地产经纪人成功的秘诀是:永远带着真诚,再以最聪敏的方式,去说服对方。 他也认为,要成为一个成功的商业地产经纪人,必须不惜一切代价,在对方进行尽职调查前,就吊起对方足够的兴趣 – 这便是他从与雷欧娜的相处中,学到的。 ----- 屡创纪录,走向成功 从“刁钻女王”那儿毕业的道格,将所获的经验,融入了之后的交易中。2003,他成功将通用汽车大楼卖给了纽约著名的地产开发商哈利·麦柯龙(Harry Macklowe),创下了14亿美元的纪录。 在接下来的十年中,他先投身纽约著名的房地产投资公司Eastdil Secured,带领的商业地产团队,与世邦魏理仕(CBRE)的经纪人们,争夺纽约天际线的统治权。他的团队,在2015年,成功以首创记录的54.5亿美元,卖出史岱文城与库珀村(Stuyvesant Town - Peter Cooper Village)的巨型开发项目。 同时,道格深刻地认识到,房地产投资市场,也在经历着前所未有的改变 – 越来越多私募股权公司、养老基金、以及主权财富基金,开始大量投资纽约的房地产市场。道格形容:“纽约市场的游戏规则,已经在形式和制度上发生了改变。” 另一方面,道格也敏锐地察觉到,为了吸引更多、且实力更强的买家,地产经纪需要掌握大量的数据和研究,迈入大数据时代 – 这成为了他与他的团队,在2016年集体加入高纬环球(Cushman & Wakefield)的契机。 当时的高纬环球,虽然在纽约的市场份额有限,但拥有庞大的国际网络,并且,市场情报与投资咨询方面的服务,已经相当完善。道格来到高纬环球的第一单,就是将当时哈德逊广场的新时代华纳(Time Warner)中心项目,以13亿美元的价格卖给瑞联(The Related Company),帮助当时资金短缺的时代华纳还债。 5年之后,哈德逊广场获得空前的商业成功。道格的团队,又促成时代华纳的新母公司 – AT&T,以22亿美元的价格,回购15年的租约。 (图片来源:哈德逊广场时代华纳中心;纽约时报) ----- 道格给我们的启示 十多年来,道格和他的团队,已经成为纽约地产市场上,屡创纪录的交易掮客。自2016年加入高纬环球至今,他的团队管理着35亿平方英尺的地产,在70个国家拥有400个办事处,2017年收入达到69亿美元,为全世界顶级的业主和投资者服务。 在高纬环球的个人页面上,道格留给客户的寄言是: “多年以来,我们紧跟行业变化,给予值得信赖的建议。如今,相比以往任何时候,我们的客户更需要能够提供全球化、全方位服务平台的合作伙伴,以帮助他们,维护竞争优势。” 道格的座右铭是: Meet What’s Next – 遇见下一步 他总是时刻准备着,顺应变化,抓住市场先机。
  • yungao
    Jul 5

    标题 1:Blackstone 偏爱物流地产?其实我们也能投! 标题 2:什么是物流地产?Blackstone 已下注 1294 亿! 标题 3:物流地产,火了!凭的是啥/什么? 前述/导语:今年 6 月,百仕通集团(Blackstone Group),以创纪录的 1294 亿人民币 (折合美元 187 亿),投资总计 1.79 亿平方英尺的美国物流地产,豪赌未来电商与在线 购物的地产需求。随着越来越多的美国企业转向互联网零售商 - 电子商务已占美国零售 总额的 10%,高于十年前的 6%。亚马逊、沃尔玛和家得宝等公司,正在争夺越来越有价 值的物流地产,以满足不断增长的存储和配送需求...... 为什么美国的物流地产,越来越受到投资者的欢迎?相比其他地产类型,购置和运营 物流地产的成本要低得多。过去十年电子商务的成长,使物流地产供不应求,投资者更是 趋之若慕,信心充足,一致看好这种商业地产类型。 (图片来源:美国在建物流地产统计数据;仲量联行, JLL) 我们今天就来聊一聊,关于美国物流地产的那些事。 ——— 什么是物流地产? 如果问商业地产的外行人,怎么描述物流地产,回答很可能是:“狭窄、灰暗又尘土 飞扬的仓库” - 这个回答并非事实,也非全部。 物流地产属于工业地产的范畴,主要分为两种:仓库(Warehouse)与配送中心 (Distribution Center)。它们之间的区别是: • 仓库用于存储货品;配送中心,除了存储货品之外,还提供增值服务,比如产品混 合、订单履行、交叉对接、包装等; • 与仓库相比,配送中心存储货品的时间很短。因此,配送中心的货品周转速度大于 仓库的货品周转速度; • 配送中心以客户为中心,是供应商与客户之间的桥梁;仓库的主要作用是有效地存 储货品; • 通常,零售订单从配送中心而非仓库发货;仓库为配送中心提供长期存储; • 配送中心的运营比仓库的运营复杂得多;因此,许多配送中心配备了最新的订单处 理、库存管理、运输管理等技术。 目前美国的物流地产,均已庞大的混凝土结构建成,室内空间巨大。凭借最新的技 术,货物都以极快的速度搬运,不断缩短从货物打包到交付的时间。这些地产中,都能看 到最新技术,在仓储与配送上的应用。 (图片来源:亚马逊机器人配送中心;亚马逊) 相比其他的商业地产类型,物流地产的优势在于: • 以更低的前期投资和运营成本,控制极大的租赁空间; • 地产租约往往是长期的,租金稳定而且可以预期; 而它的劣势在于: • 地产的维护与更新,需要依靠高度专业化的团队,并且内部设备需要及时的技术革 新; • 每次租约只有单独一位租户,不像办公室或零售中心,可以部分出租,租赁收入要 么全有,要么全无; (图片来源:纽约附近的物流地产集中地;Dissolve.com) ——— 物流地产的分级 具体来说,物流地产,又按照资产的质量进行 A、B、C 三层分级,资产质量越高的地 产,溢价越高,价格也更为昂贵。 A 类物流地产,一般建筑时间较短,配备先进的机械设备和技术系统,空间充裕,通 风照明设施完善,符合亚马逊等大型零售商的仓储与配送需求,通常在本地市场中,拥有 最高的租金。 B 类地产,仅次于 A 类,建筑房龄 10 至 20 年,但房产维护良好。因为地理位置方面 的优势,许多 B 类地产,也能够达到 A 类的租金水平,但设施与技术上已经过时,诸如较 小的电梯桥箱,或更低的天花板高度。 C 类地产,在资产质量上,与 B 类的差距较大,许多地产内部几乎没有设施,有一些 迫切需要维护和翻新。建筑房龄通常超过 20 年,许多都建于上世纪 60 年代到 70 年代。 因此,C 类地产的租金,往往是本地市场上最便宜的,租赁费用的上升空间也极为有限。 ——— 如何评估物流地产价值? 影响物流地产价值的三大因素是:大小、地理位置与设施。 在进行投资前,首先我们需要将物流地产,与同一地区或城市的类似地产进行比较。 由于大多数物流地产的空间,都是以平方英尺为单位,因此我们需要测量仓库,以确保获 得准确的测量结果。同时,我们需要联系其他业主或当地的商业地产经纪人,确定所在地 区的同类地产,每平方英尺的平均成本是多少钱。 (物流地产平面图) 其次,我们需要了解地产的地理位置。对于电子商务公司而言,仓库需要位于交通主 干道附近,并且除了高速公路之外,还可以方便抵达机场和港口。例如,亚马逊新仓库的 租约,竞争非常激烈。亚马逊要求物流地产的房东“不要打电话给我们,我们会打电话给 你。”因为对电商来说,存储与运输的费用,可以占到公司支出的 60%。 最后,我们应该评估地产的设备状况。如果设备陈旧,操作是否安全?地产是否包含 任何物流专用设备,或者除了空间一无所有?地产内部适用什么类型的叉车?所有这些设 备情况,都会影响地产在进入具体运营时的成本。 ——— 如何投资物流地产? 物流地产具有长期、稳定的租金收入,因此是各类地产基金最合适的基础资产之一。 如果你是小型投资者,投资本金有限,投资物流地产的最好方式,是通过专项经营物 流地产的 REITs(房地产信托基金)。根据 Dividend.com 的数据,目前美国最主流的物流 地产类 REITs 有: (PLD,普洛斯公司) 普洛斯,是美国最大的物流房地产基金,拥有 970 亿美元的管理资产(Asset under Management),市值 (Market Capitalization)约为 500 亿美元,是为亚马 逊提供租赁服务的顶级业主。 • 股价:$78.83 美元; • 年初至今(YTD)上涨率:38%; • 收益率:2.88%。 Duke Realty(DRE,杜克地产) 杜克地产拥有 1.56 亿平方英尺的美国物流房地产,市值达 110 亿 美元,是该行业的另一个主要玩家。 • 股价:$31.42 美元; • 年初至今(YTD)上涨率:26%; • 收益率:2.86%。 (TRNO) Terreno 与普洛斯和杜克地产不同,因为它所投资的物流地产,仅局限 于很小的区域内。虽然在美国六个区域市场开展业务,Terreno 将它的 投资重点放在尽可能靠近大城市密集城区的附近。 • 股价:$47.07 美元; • 年初至今(YTD)上涨率:37%; • 收益率为 2.1%。 Americold Realty Trust(COLD,美国美利冷地产信托) 总部位于亚特兰大的美利冷,是全球最大的冷藏仓库业 主,于 2018 年初首次公开募股,以每股$16 美元的价格售 出了 5200 万股。该公司在美国、加拿大、澳大利亚、新西兰和阿根廷拥有 160 个大型冷 藏仓库。 • 股价:$32.23 美元; • 年初至今(YTD)上涨率:29%; • 收益率为 2.5%。 如果你是中型投资者,能够承担几万至几十万美元起投的项目,就可以登录 CrowdStreet、Fundrise 或 Cadre 这样的在线基金投资平台,参与物流地产的“众筹”。 又或者,你是资金能与大型机构比肩的“真土豪”,你可以选择通过商业地产经纪 人,自行购买和管理地产;也或者,参与百事通(Blackstone)或是贝莱德(Black Rock)这样大型私募基金的投资项目 – 只不过 “入场费”就是百万美元哟! 参考文章来源: Warehouses Think Big https://www.ccim.com/cire-magazine/articles/warehouses-think-big/?gmSsoPc=1 Warehouse vs Distribution Center – What’s the Difference? https://supplychainminded.com/warehouse-distribution-center-whats-difference/ A Beginner’s Guide to Investing in Warehouses https://westwoodnetlease.com/beginners-guide-investing-warehouses/ U.S. industrial remains stable, posting positive rental growth in the first quarter https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/industrial-market- statistics-trends Warehouse Classifications http://millerindustrialproperties.com/pdfs/WarehouseClassifications- RenoSparks-Industrial.pdf How to Invest in Industrial Real Estate https://money.usnews.com/investing/real-estate-investments/articles/2018-05- 22/how-to-invest-in-industrial-real-estate