纽约买房，这3种坑你要注意了！

纽约地区的住房类型恐怕是世界上最繁多的。

从独栋，到多户叠拼的别（Píng）墅（Fáng）

按产权，按建筑类型各有各的分法。

别看几乎都长一样的公寓楼，按产权就有4种之多,比如:

1.政府持有或者私人持有，只准出租，不准出售的长租公寓(Rental)

2. 长租土地上或者产权土地上，以股权形式购买的合作公寓（Co-op）

3.终身产权，且可以自由交易的：产权公寓（Condo）

4.长租地上，可以自由交易的：有限期产权公寓（Land-lease condo）

住房的多样性促成了美国独特的租房文化，也形成了良好租房体制，甚至可以保证人们租一辈子房。租房遇到坑，最多损失一个月租金。但买房就不同了，纽约房子选择类型多的同时，各种隐藏的“深”坑也自然随之而来。

本着前人踩坑，后人踩前人的精神~鸿鹄志今天帮你把大坑指出来，是跳还是绕，您决定！

01

金玉其外的黄石联排公寓，英文学名叫Brownstone，又可以叫“坑多别墅”。黄石公寓最早兴起可追溯到17世纪，其最大特色是它的殖民时期建筑风格。它的得名是来自于其特殊的用料：即三叠纪-侏罗纪时期形成的黄石修建而成。真正的黄石公寓都是采用这种石头修建。

后来演变为把所有仿照此类建筑形式的房子，都叫黄石公寓。

1885年纽约街道上的黄石公寓，大多现今犹在这种房子也经常出现在各种以浪漫或者城市主题的影视剧里：比如最有名的美剧《欲望都市》，女主角Carrie的住所就是黄石公寓。

然鹅，千万不要被这种房子漂亮的外表所迷惑，他们就像是房子里面的美杜莎。 首先这种房子不能挂空调室外机，只能用美国的窗口式空调，制冷效果大打折扣外，低噪音更不要奢望了。居住条件直接往回穿越50年。

其次这种房子都是小窗，小开间，小楼梯。与当代的住宅设计理念相差越来越远了。

最后，住这里可能需要成为一名优秀的战士。战斗的敌人就是——世界上生命力最顽强的物种之一：小强

这座历史悠久的城市，以多元化著称其中当然也包容各种“小动物”如果你在纽约见到老鼠和蟑螂后大惊小怪纽约人一定会冷眼的问你：你刚来纽约没多久吧？所以整条老街上百年房龄的黄石公寓，很可能小强一家在这里的居住史比房东还长。如果恰巧买了附赠小强的黄石公寓？

作好打持久战的准备工作吧！

02

社会中的小社会：战前住宅社区楼/Prewar Apartment Building

纽约在二战前后建过一些如上图的住宅楼群。虽然这种70多岁的楼龄，比上面的百岁老耄要年轻多了，但是这种楼的楼生也可能逼得你怀疑人生。首先这种楼里的居民组成差异大大家的职业、收入、种族、背景、习惯等，可能会有天壤之别。在70多年的楼生里俨然形成了社会中的社会。在家里你可能会体验到：免（被）费（迫）收听邻居播放的音乐；或者，免（被）费（迫）闻到一些“特殊植物”的味道。其次快递包裹恐怕不能如期而至。这倒并不是说邻居都心怀不轨，而是美国的邮递员几乎是世界上最差的：不负责，随处投递，对美国的邮递员而言是家常便饭。

另外这种楼还有一个与中国老社区相似的特色中国的普通住宅小区里会经常听到：换纱窗！磨菜刀！收废品！纽约的这种社区也能听到这种叫卖声：Terminator（终结者）!

终结者？史瓦辛格？No No No.这里是指消灭老鼠蟑螂！

03

规矩堪比皇宫的Co-op(合作公寓)纽约地区仍在使用的最老住宅楼，可以追朔到1880年代。

比如曼哈顿中央公园西侧著名的The Dakota，楼龄139年的合作公寓（co-op）。这里的两居室报价750万美元位于曼哈顿上西区72街1号，建成于1884年。不要觉得贵，很多纽约本地人可是拿它当文物看！毕竟美国一共才200多年的历史。许多人以能住在这里为自豪，似乎如果住在这里，品味也能随之提高。不过对于亚裔尤其是中国人，买这样的房子可能会是一个坑。

合作公寓没有土地产权，不交房产税，这种房子建设的目的是为了提供良好居住社区。曼哈顿上东区中央公园旁边的住宅楼，大部分都是合作公寓。所以这种公寓每个月的管理费，可能比一般的产权公寓每月的管理费和地税加在一起还要高！

但这还不是坑之所在。最大的问题是合作公寓楼的规矩实！在！太！多！

合作公寓会要求买家或者租客，提供非！常！多！的信息资料：包括报税单，信用卡信息，

家庭成员信息，职业，教育情况等等。还可能需要接受业主委员会的面试。即便如此，co-op的业主委员会还可以：无！条！件！拒绝任何一个买家和租客。

虽然买家和租客被拒很郁闷，但更郁闷的一定是co-op的房东了。又一个买家或租客被拒了，

我的房子还要空置多久啊？即便你成功住进去后也会有各种规矩，有些可能是很离谱的规矩。

诸如：不可以和保安聊天；雨伞雨鞋要清干净水才能进大堂；不可以在门口放垫子；不能在大堂穿人字拖………

真不怪纽约人事儿多，这锅都应该co-op公寓产权属性来背：想象一下组织几百人或者几千人一起吃火锅，几千人都有权利提出意见选择餐厅和点菜，最后为了体现民主，就是规矩越来越多。

合作公寓也不是没有好处，因为它实在是不好买（租）/不好卖（出租），所以合作公寓的价格相对产权公寓更稳定。很多人选择co-op是因为房价超低，当然旁边的产权公寓价格10年涨一倍的时候，你就不要羡慕了。自己合作公寓的价格还在原地踏步很多人要问了：在纽约有什么房子是坑少的么？有！无论买房还是租房，如果经济条件允许的情况下，选择新建成的产权公寓是比较保险的。如果经济条件不允许，或者是投资行为比较看重投资回报率，选择在2000年以后建成的产权公寓比较保险。纽约房子选择类型多。租房的踩坑成本相对较低，大不了换一套，顶多是一个月的租金加上点搬家费。买房的踩坑成本相对就高了：不仅买卖的时间成本非常高，买卖所产生的税费，经纪人费等，可能会达到房价的10%以上。总之以上3种房子，还要慎重出手

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