什么是房地产第三方估价报告

世界上许多企业、私募基金、以及个人的投资性资产都由不动产作为底层资产构成。由于房地产在实体经济中的重要地位，以及在资本市场中的重要作用，一项不动产本身到底价值多少钱，所衍生出来的估价需求，在整个与地产行业的价值链中，成为了重要一环。地产的估值，会影响对不动产的投资、使用和处置，以及相关的所有权分配等重要的投资或经济决定。

在美国，无论购买自用房产、投资性房产，或者是参与地产相关的投资活动，投资者都会收到来自地产所在州注册的地产估价师（State Registered Appraiser）所提供的第三方估价报告（Appraisal），从一项不动产的地块价值、可销售性、有用性或适宜性等方面，提供具体的参考信息、分析与建议。

什么是地产估价与地产估价师？

专业的房地产估价师，在地产行业发挥着重要的作用，他们为客户提供地产估价报告。我们通常说的地产估价，即地产估价师所提供的第三方的地产价值信息。他们提出的对不动产价值的意见，协助客户进行房地产相关的经济决策。

在美国，地产估价的专业标准，由地产估价的行业性机构 – 美国评估标准委员会制定的“专业评估实践统一标准”(USPAP)规定。USPAP规定了制定和实施评估的程序，以及评估实践的职业道德规则。根据USPAP中的定义，估价师的估价，是形成价值观念的行为或过程，而估价程序是一个系统的程序，评估师将遵循这个程序来解答客户提出的有关不动产价值的所有问题。

最常见的地产估价方式，是通过所有与地产相关的数据，形成估价师对被评估地产的市场价值的看法。有时候，专业和经验水平高的估价师，可以提供范围更广的额外评估服务 - 从投资咨询、地产税务，到个人地产财务决策。

什么时候需要使用地产评估报告？

在下列情况出现时，需要使用地产评估报告：

• 当不动产的所有权出现转让的时候；

• 卖家需要确定出售地产的可接受价格，或潜在买家要决定报价时；

• 当不动产出现交换、重组，或多项财产的所有权需要合并的时候；

• 当地产购买或开发过程中涉及融资和信贷时；

• 协助商业银行确定按揭抵押贷款的担保价值时；

• 机构投资者购买以房地产做担保或抵押的贷款票据、债券或其他类型的证券时；

• 当不动产所有人需要解决地产相关的法律或税务问题时；

• 在征用权（Eminent Domain）诉讼中估算财产的市场价值时；

• 在商业合同纠纷中，不动产出现在争议的投资组合里的时候；

• 估算拥有地产的合伙制企业的股权市场价值时；

• 估算地产相关的环境污染及损害时；

• 估算企业内部地产相关融资的摊销（Amortization）时；

• 确定地产相关的捐赠税或遗产税时；

• 制定租金价格以及租赁条款时；

• 确定建筑翻新方案的可行性或成本时；

• 拥有地产的公司发行股票、发生兼并或收购，需要修订账面价值时；

• 地产被强制出售或止赎法拍，需要估算清算价值的时候。

地产评估与商业贷款有什么关系？

许多地产估价是为了贷款目的而进行的。在美国，联邦政府的贷款条例强制要求贷款者获得可靠的地产评估报告。根据条例规定，这个过程中，贷款者虽然是客户，但估价师由放贷机构聘请。任何想将估价报告用于贷款目的业主，都需要将这一需要告知放贷机构，并让其聘请估价师。这一法规条例上的要求，避免了放贷机构拒绝贷款者雇佣的估价师所出的评估报告或要求对地产进行重新评估的可能性，加速了贷款处理的速度。

除此之外，根据联邦的贷款法，任何银行都可以使用另一家银行在就近时间内获得的估价报告，由银行聘请的估价师所做的第三方地产估价报告具备通用性。

进行地产估价时会考虑哪些因素？

对社会、经济、政策，以及环境的分析，为估价师提供了对地产价值变化的理解，并有助于确定地产在未来的价值走势。在美国，估价师往往会优先考虑标的不动产所在的大环境，将影响地产价值的环境特征优先进行考察。

在对地产所在环境进行宏观的分析后，估价师会开始从微观角度，对不动产的市场性质、周边竞争性物业，以及构成该物业类型市场的买方和卖方等展开调查。在这一层面上，估价师通常会使用四大分析原则：

1. 供求原则，考虑标的不动产的市场供求关系；

2. 替代性原则，考虑周边市场是否存在替代性竞争物业；

3. 平衡性原则，考虑标的不动产的内部的构成要素是否达到平衡，以达到地产效用最大化；

4. 外部性原则，考虑标的不动产的外部环境，对地产价值所产生的正面或负面的影响。

估价师遵循这些原则进行评估，有助于解释地产在当前与近未来的价值变化。同时, 专业的估价标准，会要求估价师对所有价值影响因素进行研究，将价值变化反应的四个独立的经济因素上，即效用、稀缺性、购买欲望，以及有效的购买力，并最终决定地产的市场价值。

地产估价有哪些方法？

不动产的估价师，通常会用以下三种方式进行估值：

1. 成本法。计算重建或更换建筑的当前成本，减去折旧（Depreciation），再加上土地市场价值的方法；

2. 销售比较法。根据最近在市场上出售的多个可比物业的价值，进行横向比较加减优劣处得出价值的方法。

3. 资本化率/现金流法（Cap Rate Approach）。主要用于商业地产，根据租赁出物业后在物业有效利用时间内产生的租赁收入为准，以物业的净盈利能力作支持计算价值的方法。

这些方法中的其中一种,可能只适用于特定的不动产类型。又或者，由于地产的性质、估价问题，或现有数据不充足，可能导致只能采取一种方法对某个不动产进行估价。

虽然地产的特性差别很大，但所有的估价问题都可以通过系统性的评估过程来解决。在评估过程中，估价师会对问题进行识别，对解决问题所需的工作进行规划，并对相关数据进行收集、验证和分析，最终形成对地产的价值观点。

具体的评估流程如何进行？

在美国，地产的评估过程已经形成了一套较为完善的标准化步骤。一般情况下，估价师会使用以下8个步骤完成评估流程，但在实际操作中，具体步骤的数量取决于评估任务的性质，以及能够完成评估任务所需的数据。

步骤一：识别问题并确定工作范围

评估过程的第一步是找出问题所在。将上述所说的各个因素设置成参数，对参数赋值，并消除赋值的模糊性。在这一步中，估价师确定需要估价的客户、估价报告的用途、评估地产即将面临的交易、翻新或转让行为、估价报告被要求的有效日期、相关的地产特征，以及其他与本次估价有关的条件。

在需要识别的问题明确后，估价师下一步必须确定解决问题的适当工作范围。工作范围必须在估价报告中明确披露。工作范围，即估价师需要研究的信息的数量和类型，以及在一项因素的评估中需要应用的信息的范畴。

这一步骤完成的信息，将被披露在“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的第一部分 – Subject Section 和第二部分 – Contract Section当中。

步骤二：数据搜集与地产描述

在确定工作范围后，估价师会进行数据搜集，找到关于正在评估的不动产，以及在当地市场上出售或租赁的可比性物业的详细资料。同时也会进行准确的地产描述，总结该不动产有关的所有土地和建筑的具体数据。

在这一步中，估价者将收集：

• 有关地产市场的一般数据； • 关于该不动产的具体数据，以及和周边类似物业的可比较的属性； • 与该地区的不动产价值有关的一般数据； • 该不动产所在的竞争性经济环境以及导致价值增加、减少或保持稳定的因素的数据。

这一步骤完成的信息，将为整个“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的核心分析部分，提供材料。

步骤三：数据分析

在分析市场的一般数据时，估价师会强调国家、区域，以及地方的趋势，研究市场上有关供求的数据，以了解被评估的不动产在市场中的竞争地位。

在对特定数据的分析中，估价师会研究一组最类似于被评估地产的可比性物业的特点以及价值情况。对可比物业的分析，有助于估价师得出具体的销售价格、租赁条件、收入和支出、投资回报率、建筑成本，乃至经济寿命以及折旧率。

这一步骤完成的分析，将成为“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的核心部分。

步骤四：决定最佳且最有效的利用

决定最佳且最有效的利用（the highest and best use），是形成该地产市场价值观念的关键一步。在最佳且最有效的利用的分析中，估价师首先认为土地是空置的，而土地的利用水平，是随着土地上的附加物（attachment，包括建筑、设施，乃至植被）的改善而得到改善的。

而最佳且最有效的利用是指该土地的利用水平达到理想状态，这种状态必须符合四项标准：1. 必须是法律上允许的；2. 必须是实际可实施的；3. 必须是经济上可承担的；4. 必须最大化利用率或生产效率。

最佳且最有效的利用情况下所得出的价值结论，为之后的进一步分析提供了基础，而估价过程的剩余部分，都是以这个情况的价值表现进行推论的。

这一步骤完成的分析，将构成“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的第四部分 – Site Analysis Section的部分内容。

步骤五：估算土地的价值

土地价值是地产价值中的重要组成部分。一般计算土地价值最可靠的程序，是销售比较法。估价师会以类似的空置地块作标杆，进行销售的分析和比较。所有土地的信息，包括大小、形状、区域规划代码、空权、临岸权等等，都将作为考量依据。如果没有足够的类似地产可供比较，或者销售比较所表明的价值意见不够准确，评估师就会启用其他程序，如提取法、分配法、或土地剩余价值法，以及地租资本化率等方法分析。

这一步骤完成的分析，将构成“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的第四部分 – Site Analysis Section的核心内容。

步骤六：应用三种方法估算整个地产的价值

当土地价值的估算完成后，估价师会开始使用上述的三种价值评估方法中的一种或多种来得出对不动产价值的观点。所采用的方法取决于不动产的类型、方法的适用性，以及可供分析的数据的质量和数量。

这三种估算方法，在“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告中各自占有一大板块。

成本法的应用：

成本法的基本理解是，将市场上地产的价值与成本联系在。在成本法中，不动产的价值是土地的估价，与为建造、改善土地附加物（attachment）的当前成本相加，然后在所得出的价值中减去地产可能产生的折旧而得出。建造或改善工程的成本，将从工程的成本估算人员、成本账簿、或建造商及承建商处取得。相关的折旧则分为三种不同类型：物理劣化折旧、功能性折旧，以及外部折旧，再通过市场研究和具体工程涉及的程序来进行调整。

成本法中的土地价值往往在步骤五中已单独估算完成。后续的其他成本会计科目的调整条理清晰，使得成本法对市场上不经常出现转手、翻新或其他改进工程的地产进行评估时特别有用。成本法也可以用于导出销售比较法和资本化率/现金流法所需的分析信息，协助其他两种估算的结果更加精确。

销售比较法的应用：

销售比较法是是常见的估算方法。当一些类似于被评估的不动产，在近期出售完毕或正在出售时，能够为当前被评估的不动产提出有利的比较依据。

使用这种方法，估价师通过将不动产的属性分类，再与类似地产的同类属性进行比较，来完成对估值的引导。估价师会根据最具可比性的不动产的销售价格进行判断，确定价格可能浮动的范围。估价师也会考虑各种比较要素，来估计被评估的标的不动产和可比不动产之间的相似程度或差异程度，这些要素包括：

• 转让的不动产产权细节；

• 不动产承担的融资条款；

• 出售时的地产状况；

• 市场环境；

• 地理位置；

• 物理特征；

• 经济特征；

• 区域规划代码；

• 非不动产成分的价值。

通过这个比较程序，估价师最终得出对于被评估地产的价值意见。同样，在资本化率/现金流法的中出现的收入乘数和资本化率，也可以作为可比要素进行比较，作为参考。

资本化率/现金流法的应用：

能够创造收益的不动产，通常是作为投资购买的。因此从投资者的角度来看，盈利能力是影响房这类不动产价值的关键因素。在资本化率或现金流法中，不动产未来产生收益的当前价值（Present value），被用于衡量地产的价值。资本化率/现金流法有两种方法：直接资本化率化和收益资本化。在直接资本化率法中，地产一年的能够产生的收入和地产价值之间的关系，反映在资本化率或收入乘数上。在收益资本化法中，未来几年的稳定收入，与地产指定的使用年限的关系，反映在收益率上，且收益资本化法最常见的应用是折现现金流的分析（discounted cash flow）。

步骤七：调整估值并提出价值评估意见

当被评估的地产通过不同的方法完成估价后，估价师需要对各类价值数据进行调整与协调，这个过程中，估价师会分析每个估价备选的结论，并从两个或多个估价方法的估值中选择最终更为合理的作为主要参考标准，同时，对整个估值过程进行彻底的审查。在调整过程中，估价师也会利用自己的经验、专业知识和市场判断，来解决应用方法所产生的价值之间的差异。在完成整个协调工作之后，估价师会以适当和准确为标准，提出最终的不动产价值评估意见。

这一步骤完成的结果，将在“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的第八部分 – Reconciliation and Conditions of Value Estimate Section 中阐述清楚。

步骤八：完成最终的估价报告

最终书面的估价报告，其类型、格式、长度和内容，可能会因客户的要求和工作范围的不同而有所不同。“专业评估实践统一标准”（USPAP）规定了估价报告的要求，联邦住房管理局（Federal Housing Administration，简称FHA）与美国住房与城市发展部（Department of Housing and Urban Development，简称HUD），则规定了最终被采纳的估价报告的格式。

由于大部分的房地产交易与按揭抵押贷款相关，因此正式的估价报告，要求以贷款与不动产特点相应的美国政府资助企业(Government-sponsored Enterprise，简称GSE)所接受的格式完成。这些企业包括：房地美（Freddie Mac）、房利美（Fannie Mae）、以及吉利美（Gennie Mae），他们负责在美国房屋抵押贷款二级市场中收购贷款，并将收购的抵押贷款进行证券化。标准化后的估价报告格式，有助于这些机构加速审核作为抵押品的地产的实际风险。

当完成正式的估价报告后，评估师需要对估价报告进行认证（Certification），证实报告已根据“专业评估实践统一标准”USPAP，以公正、客观的方式，由州注册的地产估价师（State Registered Appraiser）亲自进行评估。该估价报告中地产的估值，可以被有效地认为是最终的价值观点，也可以与其他注册估价师的估价报告共同作为参考。

认证很重要，因为它清楚地说明了估价师的作用，从而澄清了估价任务是由公正、客观和理性的专业人士执行的。因此认证必须由估价师本人签字才生效。